رشد قيمت مسکن طی سه سال اخير معضلی جدی برای دست‌کم يک‌سوم مردم ايران پدید آورده است. با این رشد بی‌سابقه بهای مسکن، خرید خانه برای انبوهی از شهروندان ایرانی به یک رویا تبدیل شده است.
بر پایه تحقيقات مرکز پژوهش و اسناد تاريخی رياست جمهوری ایران، بازار مسکن در سال آينده خورشيدی (سال ۱۳۸۸) با يک ميليون و ۴۰۱ هزار، در سال ۱۳۸۹ ( دو سال ديگر) با يک ميليون و ۵۱۱ هزار، و در سال ۱۳۹۰ با يک ميليون و ۶۲۵ هزار تقاضای جديد روبه‌رو خواهد بود.
از سوی دیگر بر پایه آمارهای رسمی، طی سال گذشته تنها ۷۵۰ هزار واحد مسکونی در ایران ساخته شده است.
بنابر این بر پایه آمارهای رسمی، نيمی از تقاضاها برای مسکن بی‌پاسخ می‌ماند.
بر اين اساس و آن چنان که از اظهار نظرها در سطح افکار عمومی برمی‌آيد، می‌توان چنين استنباط کرد که مسکن در سال‌های اخير به عمده‌ترين دغدغه عمومی در ایران بدل شده است.
جواد، شهروندی از اهالی هشتگرد، به رادیو فردا می‌گويد: «صد در صد مشکل اساسی ما مشکل مسکن است. الان در اين مملکت با اين گرانی و حقوق‌های ناچيز ۲۵۰ هزار تومانی، چطور می‌توان خانه‌دار شد؟ يک آپارتمان در شهرستان هشتگرد متری يک ميليون تومان خريد و فروش می‌شود. تصور کنيد يک کارمند چگونه فرصت خانه‌دار شدن دارد؟ کسی در اين مملکت صاحب خانه نمی‌شود.»
به گفته جواد، «دليل گرانی مسکن فعاليت دلالان و واسطه‌هايی است که تعاونی درست کرده‌اند و امتياز پيش‌خريد خانه را بين فاميل‌ها و دوست و آشناهای خودشان تقسيم کرده‌اند و برای پيش فروش هر واحد مسکونی شش تا هفت ميليون تومان می‌گيرند.»
این شهروند هشتگردی می‌افزاید: «تصور کنيد بنده خدايی مثل من نخورد، بدبختی بکشد، شکنجه بشود، شش تا هفت سال زحمت بکشد تا ۶۰ ميليون تومان پس‌انداز کند و تازه بخواهد اين مبلغ را بدهد تا ۲۰۰ هزار تومان امتياز خريد مسکن را بگيرد. که البته اين امتياز هم براحتی به دست نمی‌آيد.»
افزایش قیمت مسکن؛ معلول بیماری هلندی
جمشيد پژویان، استاد اقتصاد در دانشگاه‌های تهران، درباره قيمت مسکن و افزايش روز افزون آن به راديو فردا می‌گوید: «مسأله افزايش قيمت مسکن يک پديده معمول در شرايط اقتصادی خاص است؛ يعنی چيزی که امروزه در اقتصاد به عنوان نظريه 'بيماری هلندی' معروف شده است.»
به گفته این اقتصاددان، «وقتی که درآمد اصلی يک کشور افزايش پيدا می‌کند، به عنوان مثال به علت افزايش قيمت نفت به صورت جهشی درآمد قابل توجهی وارد اقتصاد ايران می‌شود، ورود اين درآمد منجر به افزايش تقاضا می‌شود.»
آقای پژویان می‌افزاید: «بخشی از اثرات ورود اين درآمد و افزايش تقاضا ممکن است به وسيله واردات کالاهای قابل مبادله کنترل و جبران شود. اما درمورد کالاهايی که قابل مبادله نيستند و امکان واردات آن وجود ندارد، مثل مقوله مسکن، افزايش درآمد در اين حد خود را نشان می‌دهد و طبيعتاً منجر به افزايش جهشی قيمت مسکن می‌شود.»
آقای پژویان نتیجه می‌گیرد که: «اگرچه از سوی ديگر، معمولاً روند تغييرات قيمت مسکن و نظريه‌ای که در ارتباط با بازار مسکن وجود دارد نشان می‌دهد که بعد از هر چند سال، شاهد يک جهش در قيمت مسکن خواهيم بود. در نتيجه ، ترکيب اين دو، موجب افزايش قيمت مسکن خواهد شد.»
امير، کارمند بازنشسته ساکن زاهدان، به رادیو فردا می‌گويد که خود، همسرش و فرزندانش به همراه پنج تن از همسران آنها، همگی در يک خانه زندگی می‌کنند.
او می‌گوید: «مسکن در زاهدان بسيار گران است و برای خريد يک خانه بسيار معمولی و عادی بايد بالاتر از ۱۰۰ ميليون تومان پرداخت. اگر کمک پدر و مادرها نباشد يا اين که دولت وام هنگفتی به خریداران ندهد، کسی قادر به خريد خانه نيست.»
امیر در ادامه می‌گوید خانه‌اش را در سال ۱۳۵۴خورشيدی به قيمت ۹۰ هزار تومان خريده، اما اکنون قیمت همین خانه بیش از ۱۰۰ ميليون تومان است.
به باور او، «اين موضوع نشان می‌دهد که ارزش پول در ایران کاهش عجيبی يافته است [به طوری که] در گذشته يک کارمند می‌توانست برای اقامتش خانه بخرد.»
به گفته این شهروند زاهدانی، «جايی که ما زندگی می‌کنيم، گرانی مسکن بيداد می‌کند، کرايه مسکن هم همين طور. در آمدها کم شده و حقوق کارمندان کفاف زندگی عادی و روزمره را هم نمی‌دهد. مردم با پولی که می‌گيرند هنر زيادی که داشته باشند در اين حد است که قادر باشند روزشان را به شب برسانند. خودمان هم مانده‌ايم که چطور زندگی می‌کنيم؟ تورم بالاست، قيمت‌ها گرانند و پدر و مادرها نمی‌توانند با خيال راحت بچه‌هايشان را برای خريد به بازار ببرند، وسعشان نمی‌رسد و زجر می‌کشند که نمی‌توانند برای بچه‌هايشان چيزی بخرند.»
جمشيد پژویان، استاد اقتصاد در تهران، در اين باره به رادیو فردا می‌گويد که اين افزايش و رشد قيمت‌ها را می‌توانيم در موارد بسياری در حول و حوش خودمان ببينيم.
به اعتقاد او، از قيمت سکه طلا گرفته تا قيمت گوشت و اقلام و مايحتاج زندگی، تقريباً همگی به همين ميزان گران‌تر شده‌اند.
او در ادامه می‌افزايد: «نرخ بالای تورم از اوايل دهه پنجاه خورشيدی، يعنی حدود ۴۰ سال است، در اقتصاد کشور ما جا خوش کرده است. بنابر اين افزايش قيمت‌ها امر معمولی است؛ چون به همين ترتيب هم درآمدها افزايش پيدا کرده‌اند. اينکه ما چرا نتوانسته‌ايم، مجموعه اقتصادی کشوررا به نحو مناسبی هدايت کنيم که رفاه نيز افزايش يابد مقوله‌ای است که بايد در حوزه «رشد اقتصادی» تحليل و ارزيابی شود. اما در اين مورد که چرا در طول چند سال گذشته شاهد جهش زيادی در قيمت مسکن بوده‌ايم به نظر من دليل آن را می‌توان در افزايش درآمدی که واردچرخه اقتصاد کشور شده است و به هر حال اين افزايش درآمد به هر شکل هم که بخواهيم کنترلش کنيم، تأثير خود را بر حوزه اقتصاد و در آمد مردم می‌گذارد. به همين دليل است که شاهد نابرابری‌ها و افزايش روزافزون قيمت‌ها در جامعه هستيم».
پرسش اینجاست که آیا با اين وصف، هر چه درآمد کشور بيشتر می‌شود مردم هم فقيرتر می‌شوند.
جمشید پژویان در پاسخ می‌گوید: «نه همه مردم. مسأله اين است که معمولاً آنهايی که سهم مناسبی از اين افزايش درامد نصيبشان نشده است با شما تماس می‌گيرند و کسانی که درآمد بالايی از اين فرايند نصيبشان شده است قطعاً به شما نمی‌گويند که 'درآمد ما و رفاه ما افزايش يافته است'. اما به طور کلی اگر مديريت اقتصادی، مناسب و منطقی باشد، نبايد شاهد نوعی تفاوت از نظر توزيع درآمد و در نتيجه ايجاد نارضايتی باشيم.»
«مردم ترجیح می‌دهند در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنند»
کورش راد، مشاور يک بنگاه معاملات املاک در تهران، درباره معضل گرانی مسکن به رادیو فردا می‌گويد: «مردم سرمايه در گردش برای توليد و درآمدزايی ندارند و به همين دليل نيز برای امرار معاش خود از منبع درآمد پول‌های کاذب، مثل بهای اجاره ملک استفاده می‌کنند. در مورد قيمت مسکن هم هيچ تعرفه مشخصی از سوی هيچ اتحاديه يا مقام مسئولی اعلام نشده‌است.»
به گفته این مشاور خرید و فروش املاک، «متأسفانه در کشور ما مشاوران املاک ناچارند قيمتی را که مالکان اعلام می‌کنند و مبلغی را که موجب رضايت مالک می‌شود، مد نظر داشته باشند. در ایران، گاهی ممکن است قيمت واقعی و کارشناسی شده يک ملک که متری يک ميليون تومان است ولی مالک مايل است آن را به متری سه ميليون تومان بفروشد. متقاضی هم وقتی می‌بيند هر جا می‌رود با اين سطح از قيمت کاذب مواجه می‌شود ، ناچار به خريد می‌شود.»
به گفته آقای راد، آنچه این رفتار اقتصادی را بیشتر رواج می‌دهد این است که «مردم ترجيح می‌دهند در بخش خريد و فروش خانه سرمايه‌گذاری کنند؛ زيرا آنها بر اين باورند که بابت ملک مالياتی نمی‌پردازند . مناسب‌ترين نوع سرمايه‌گذاری در ايران، امروز خريد و فروش ملک است و الان تمام کسانی که در منطقه در حال خريد و فروش املاک هستند اکثراً افرداد سرمايه‌دار هستند. بهترين راه سرمايه‌گذاری، سرمايه‌گذاری در بخش املاک است زيرا رشد و افزايش قيمت‌ها در اين مورد درگير نوعی بی‌قانونی خاص است، هر کس که قادر باشد سرمايه‌گذاری کند می‌گويد امسال ملکی را می‌خرم و سال بعد با سه برابر قيمت می‌فروشم.»
کورش راد می‌گويد افرادی را از نزديک می‌شناسد که کارخانه‌های بزرگ توليدی خود را تعطيل کرده‌اند و به جای آن در بخش خريد و فروش ملک سرمايه‌گذاری کرده‌اند و هرگز هم ضرر نکرده‌اند.
او می‌گويد: «اينجا ملک خريدن به صرفه است . از سال ۱۳۶۰ تا امروز می‌توان افزايش نرخ تورم را از روی افزايش قيمت ملک و حقوق کارمندان ارزيابی کرد که هيچ همخوانی درستی با هم ندارند. ملکی که در سال ۱۳۶۰ متری ۱۰ هزار تومان خريد و فروش می‌شد الان متری هفت ميليون تومان قيمت دارد اما کارمندان دولت که در سال ۱۳۶۰ قريب به ۲۰ هزار تومان حقوق و مزايا داشتند الان دويست هزار تومان حقوق می‌گيرند. اين مسئله نشان می‌دهد که ارزش پول روز به روز کاهش می‌يابد و اين پول اگر در بخش املاک سرمايه‌گذاری شود مطمئن است و از ارزش ريالی آن هم کاسته نخواهد شد.»
کورش راد می‌گوید خود او نيز دچار مشکل مسکن است.
او که خود در جایگاه مشاور مستغلات هر روز عامل فروش مسکن است، در جایگاه خريدار خانه می‌گوید: «وضع خيلی افتضاح است، من يک جوان در حال ازدواج هستم. ميانگين درآمد ماهانه‌ام شايد به يک ميليون و ۵۰۰ هزار تومان هم برسد اما برای خريد يک آپارتمان ۶۰ متری يا اجاره يک خانه درگير مشکل هستم. تازه من جزو مشاورينی هستم که توانسته‌ام ميزان درآمد خوبی داشته باشم، وای به حال کسانی که توان اين ميزان از درآمدزايی را نداشته باشند و نمی‌توانند گليم خود را از آب بيرون بکشند.»
او می‌افزاید: «اگر بخواهم يک آپارتمان بخرم بايد در حاشيه تهران ودر شهرک‌های اطراف با متری ۷۵۰ هزار تومان بخرم.»
محدود کردن رانت‌ها؛ راه‌حلی درازمدت
جمشيد پژویان در پاسخ این پرسش رادیو فردا که «راه حل اصولی برای حل مشکل مسکن چیست؟» می‌گوید: «يک راهکار اصولی يعنی اينکه از تجمع جمعيت در مناطقی که می‌خواهند از رانت‌های خاص آن منطقه بهره ببرند، جلوگيری کنيم. درکلان شهرها و شهرهای بزرگ که عمدتا مسائل و مشکلات مسکن خود را به طور جدی‌تری نشان می‌دهد،فقط درصد کمی از جمعيت ساکن، وابسته به اقتصاد اين شهرها هستند. زمانی که تعداد زيادی از افراد به خاطر استفاده از رانت‌های موجود وارد يک منطقه يا شهر می‌شوند، نياز به مسکن دارند به همين دليل است که انگيزه برخورداری از رانت کلان شهرها، موجب افزايش قيمت مسکن می‌شود.»
این اقتصاددان نتیجه می‌گیرد: «بايد هزينه زندگی برای اين افراد در کلان شهرها، افزايش يابد. به طريقی که اين افراد در مجموعه کشور پراکنده شوند و استفاده از رانت‌های موجود برای آنان محدود شود تا آنها از چنين درآمد غيرمنطقی برخوردار نشوند. اين راهکاری است که شايد بشود گفت در دراز مدت، پاسخ مناسبی به مشکل گرانی مسکن باشد.»
از سوی دیگر، در هفته‌های اخير، و با افت شديد قيمت نفت، برخی بر اين باور بودند که از آنجايی که گرانی نفت به گران‌تر شدن مسکن انجاميد، پس کاهش فاحش قيمت نفت نيز به ارزان‌تر شدن قيمت مسکن منجر خواهد شد.
اما احمد علوی، استاد علم اقتصاد در سوئد، اين فرضيه را رد می‌کند و در این باره به رادیو فردا می‌گوید: «کاهش درآمدهای نفتی موجب می‌شود تا سرمايه‌گذاری دولتی و خصوصی نيز کاهش يابد. اين همه کاهش با توجه به افزايش جمعيت و دگرگونی شيوه زندگی و همچنين نقدينگی در گردش در ايران به گران‌تر شدن مسکن خواهد انجاميد.»
به گفته احمد علوی، «دليل رکود خريد و فروش مسکن در دو ماه گذشته در تهران مربوط به اين است که دولت در حال تدوين مقرراتی است که ماليات سنگينی را برای کسانی وضع می‌کند که قصد فروش مسکن خود را دارند. افزون بر اين، نگرانی بازار بين‌المللی هم در اين قضيه مؤثر است. به طوری که عده کمتری مايل هستند که مسکنی را فروخته يا خريداری کنند. اين موضوع به رکود بازار مسکن به طور موقت انجاميده است اما می‌شود ادعا کرد که در آينده نزديک به محض اينکه اوضاع تا حدی عادی‌تر شود، قيمت‌ها دوباره رشد خواهد کرد.»
اما آيا همه اقتصادانان در اين موضوع اتفاق نظر دارند؟
احمد علوی در پاسخ به این پرسش می‌گوید: «در بسياری از مسائل اقتصادی، خوشبختانه ، بسياری از اقتصادانان با همديگر توافق ندارند ؛ اما متأسفانه در اين مورد خاص که می‌شود به آن نام «بحران مسکن در ايران» اطلاق کرد ، همه اقتصادانان هم عقيده هستند که اين مسئله درکوتاه مدت قابل حل نيست و مسئله ساختاری‌تر از اين است.»
به گفته آقای علوی، «چاره کار تزريق پول به بازار مسکن نيست و چنین کاری بر مشکلات مسکن می‌افزاید. در اين بخش پول هم اگر باشد، آجر و سيمان و مصالح به سرعت کم می‌شود و دست آخر کارگر هم کم می‌آيد.»
این کارشناس اقتصاد بر این باور است که «باید به فکر ساختار و تدوين برنامه‌ای پويا و دراز مدت بود ؛ چيزی که نه در زمان قبل از انقلاب و نه بعد از آن، طرحی برای آن ريخته نشده‌است. تصور کنيد نهالی را می‌کاريد و آب را که مايه حيات است در حد وفور در اختيارش می‌گذاريد اما تا وقتی که آفتاب و هوا را از آن دريغ می‌کنيد،ديگر از آبياری چه سود؟»
«گزارش ويژه هفته» را می‌توانید هر سه‌شنبه بعد از خبرهای ساعت ۳۰/۱۹ از راديو فردا بشنويد.
در اين رشته گزارش‌ها، همکاران و گزارشگران راديو فردا از مرز رويدادهای روز عبور کنند و به بررسی تحليلی مسائلی می‌پردازند که از جمله در حوزه‌های سياسی، اجتماعی، فرهنگی، زيست محيطی ورزشی، خبرساز شده‌اند.