بالا و پایین رفتن شمار معاملات و قیمت مسکن در چند سال اخیر -بخصوص تحت تاثیر عوامل فصلی و یا حتی عوامل روانی و ناپایدار‌پدیده رایجی بوده است.
با این وجود، برخی از مقامات و عوامل دست اندرکار بازار مسکن اعم از دولتی و خصوصی، هر از گاهی با انتشار آماری دال بر روند مثبت در بازار مسکن، آنرا نشانه رونق این بازار دانستند.
فعالیت بازار اما پس از مدت کوتاهی مجددا دچار افول شده است. اینک بنا به تازه‌ترین گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهریورماه از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۷.۶ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹.۷درصد افزایش نشان می دهد.
همچنین شمار معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در شهریورماه سال ۱۳۹۶به ۱۵هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹.۲ درصد افزایش نشان می دهد. همزمان بانک مرکزی گزارش میدهد که در شهريورماه ۱۳۹۶نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۸.۴ درصد افزايش داشته است.
مقایسه تورم بخش مسکن و افزایش افزایش قیمت مسکن در تهران، نشان میدهد که افزایش قیمت مسکن در تهران کمی بیش از میانگین نرخ تورم ایران است.
البته نباید فراموش کرد که این آمار تنها مربوط به یک ماه و آنهم شهریور ماه است. بنابراین تاثیر فصلی یا تاثیر عوامل ناپایدار- نظیر تاثیر ورود سپرده‌های بانکی به بازار مسکن- بر افزایش شمار و قیمت مسکن منتفی نیست. بررسی آمار بانک مرکزی در ماه‌های گذشته نشان میدهد که بیشترین دادوستد به واحدهای مسکونی مربوط است که قیمت آنها پایین تر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران است.
به زبان دیگر تقاضا برای خانه‌های ارزانتر و با متراژ کمتر دارای بالاترین بیشترین نسبت را داشته است. و با افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، داد و ستد هم کاهش یافته است. بنابراین محدودیت قدرت خرید پایین خانوار هنوز مانع جدی برای رونق گسترده و پایدار در بازار مسکن است.
رونق بازار مسکن، مشروط به افزایش قدرت خرید عمومی و بخصوص قدرت خرید اقشار با درآمدی پایین تر از میانگین است.
رکود عمیق بازار مسکن ایران محصول عواملی است که از نزدیک به ۶ سال پیش نشانه‌های آن مشاهده شد و هنوز پابرجا هستند. مهمترین عامل در این میان کاهش تقاضا به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و تیره شدن چشم انداز رونق اقتصادی بود که بازار مسکن را به شدت منقبض نمود.
همچنان که مشاهده میشود، بازار مسکن البته ناهمگن و از نظر جغرافی پراکنده است و مانند بازار بورس سهم نیست که تحولات قیمت‌ها به همه اجزاء مربوطه سرایت کند. بنابراین هر چند آمار بازار مسکن تنها منحصر به شهر تهران است ولی نمی توان انکار کرد که این بازار کم یا بیش شاخص بازار مسکن در ایران است.
رکود عمیق بازار مسکن ایران محصول عواملی است که از نزدیک به ۶ سال پیش نشانه‌های آن مشاهده شد و هنوز پابرجا هستند. مهمترین عامل در این میان کاهش تقاضا به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و تیره شدن چشم انداز رونق اقتصادی بود که بازار مسکن را به شدت منقبض نمود.
چه عواملی بر افزایش تقاضا در بازار مسکن موثر است؟
از آن جهت که مسکن دارای ماهیت دوگانه مصرف‌سرمایه گذاری است عوامل موثر بر آن ترکیبی از عوامل افزایش تقاضا برای کالای مصرفی و سرمایه‌ای است بنابراین هر چه درآمد و دارائی نقدی جامعه بیشتر شود، تقاضا افزایش پیدا میکند.
اما همزمان، هرگاه بازده سرمایه گذاری در عرصه مسکن افزایش یابد، طبیعی است که تقاضا برای سرمایه گذاری در این بخش هم بالا میرود. همچنین افزایش اجاره بها نیز به افزایش قیمت مسکن کمک می کند.
افزون بر این مسکن از منظر مصرف کننده، جزء کالاهای گران است و از منظر سرمایه گذارا با سرمایه گذاری انبوه سروکار دارد، به همین دلیل است که هم تقاضا و هم عرضه آن نسبت به ریسک‌ها و تکانه‌های سیاسی و اقتصادی حساس است. از این روست که شرط تداوم رشد معاملات و فراگیری معاملات در آن وابسته به ثبات سیاسی و اقتصادی و سیاست گذاری است.
در صورتی قدرت خرید واقعی خانوار بر پایه ترکیب افزایش اشتغال و کاهش نرخ تورم افزایش یابد و تکانه‌های سیاسی و اقتصادی نباشد، در آن صورت میتوان انتظار داشت که معاملات مسکن رشد داشته باشد و تقاضا برای مسکن هایی گران تر و بزرگتر هم رشد نشان دهد. طي دو دهه اخير، اقتصاد ايران، نوسان های شدیدی را در عرصه بازار مسکن تجربه کرده است.
دوره‌های رونق و ركود شديد در بخش مسكن، موجب نوسان های شدیدی در قیمت مسکن بوده است. هر چند بحران بازار مسکن از دوره‌های تجاری- رونق و رکود- تاثیر می پذیرد اما همزمان بر آن تاثیر می گذارد یا به آن شدت می بخشد. به دنبال رکود اقتصادی در ایران که محصول کاهش درآمدهای ارزی دولت و همچنین تحریم‌ها بود، تقاضا برای مسکن هم کاهش یافت.
به یک معنا میتوان ادعا کرد، که رونق بازار مسکن ایران مشروط به رونق نفتی و سیاست‌های انبساطی دولت در تزریق پول و اعتبار از طریق بانک ها به بازار مسکن است.
آیا افزایش شمار معاملات و قیمت مسکن به معنای رونق پایدار بازار مسکن ایران است؟
افزایش بهای مسکن در شرایط فعلی و گذر آن میانگین نرخ تورم عمومی و همچنین افزایش معاملات در بازار مسکن نشانه فعال شدن بازار مسکن در ماه پایانی فصل تابستان و به هنگام آغاز بکار مدارس است. اما این به معنای رونق پایدار و فراگیر در این بازار در سطح ایران و همه مناطق نیست.
چه آمار تنها مربوط به یک ماه از فصل تابستان‌یعنی فصل فعال شدن بازار مسکن تهران است. فراموش نشود که بازار مسکن تهران بطور تاریخی همواره یکی از فعالترین بازارهای مسکن در ایران بوده که بیشترین تورم قیمت را هم به نمایش گذاشته است.
بازار مسکن از سلسله زنجیره‌ای تشکیل شده که از تولید مواد و مصالح آغاز و بخش هایی همچون تولید مسکن و مستغلات و فروش را شامل میشود. در کنار این بخش، فعالیت‌های مربوط به آن در عرصه بانکی هم قابل مشاهده است.
زمانی میتوان گفت بازار مسکن به رونق پایدار رسیده است که کل این زنجیره متشکل از بخش حقیقی – که در متغیرهایی نظیر تولید، اشتغال و بازاریابی- و بخش مجازی- نظیر بخش وام و تسهیلات بانکی‌فعال شود و در یک دوره طولانی تری ادامه داشته باشد. بنابراین باید دید که آیا روند مثبت متغیرهای مربوط به بازار مسکن تداوم خواهد داشت؟
--------------------------------------------------------------------
یادداشت‌ها، آرا و نظرات نویسندگان خود را بیان می‌کنند و لزوماً بازتاب دیدگاهی از سوی رادیو فردا نیستند.