مسکن کالایی سرمایه‌ای است که مستهلک می‌شود و قیمت آن متأثر از تورم و سیاست‌گذاری‌هاست، در عین حال از محل اجاره، درآمدزایی داشته و نسبت به داوستدهای زمین، فرآیند مشتری‌یابی راحت‌تری دارد و البته هزینه نقل و انتقال آن نیز بالاست.
کارشناسان چه می‌گویند؟
عوامل درونی در بازار مسکن را می‌توان به دو دسته کلان «عوامل مؤثر بر عرضه» و «عوامل مؤثر بر تقاضا» تقسیم کرد.
«هزینه زمین» و «هزینه ساخت بنا»، هزینه‌های مربوط با عرضه مسکن را تشکیل هستند.
این عوامل تحت تأثیر عواملی چون سیاست‌های عرضه زمین، طراحی و پرداخت تسهیلات خرید مسکن قرار می‌گیرد.
از جمله تسهیلات خرید مسکن در شبکه بانکی ایران، حساب صندوق پس‌انداز مسکن و مسکن جوانان، حساب سپرده ممتاز بانک مسکن، حساب پس‌انداز صندوق یکم و تسهیلات جعاله بازسازی مسکن یا بافت‌های فرسوده را شامل می‌شوند.
هزینه ساخت و دستمزد نیز از دیگر عوامل مهم در بخش عرضه به شمار می‌روند.
طرف تقاضای بازار نیز شامل «تقاضای مصرفی مسکن» و «تقاضای سرمایه‌ای مسکن» است که تقاضای سفته‌بازی نیز بخشی از تقاضای سرمایه‌ای مسکن به حساب می‌آید.
تقاضای مصرفی مسکن به‌شدت تحت تأثیر «درآمد سرانه خانوار»، «قیمت مسکن» و عواملی چون ازدواج یا رشد جمعیت قرار می‌گیرد، اما تقاضای سرمایه‌ای متأثر از «بازدهی سایر دارایی‌‌ها»، «نسبت قیمت به اجاره» و «تورم» است.
متغیرهای بیرونی بازار نیز که نقش مهمی در تحولات بازار مسکن ایفا می‌‌کنند، به دو بخش «متغیرهای کلان اقتصادی» و «متغیرهای فرهنگی-اجتماعی» تقسیم می‌شوند.
از جمله متغیرهای کلان اقتصادی مؤثر بر بازار مسکن، می‌توان به درآمد نفت، نقدینگی، تورم، تسهیلات اعطایی به بخش مسکن و بازدهی سایر بازارهای موازی همچون بورس، ارز و طلا اشاره کرد.
شاخصه‌های افزایش رشد جمعیت و ازدواج نیز از جمله متغیرهای فرهنگی و اجتماعی هستند که در تعیین قیمت مسکن، بسیار مهم هستند.
پیش‌بینی‌ها چه می‌گویند؟
در پایان سال ۹۶ و بعد از اعلام ورود به دوران رونق بازار، آینده بازار مسکن در قالب دو سناریوی کلی، پیش‌بینی شد.
سناریوی اول، رشد قیمت تا ۵۰ درصد، افزایش هیجانی خرید در بازه کوتاه‌مدت و در گام بعد شروع دوران رکود در پایان سال ۹۷ یا اوایل سال ۹۸ است.
سناریوی دوم حفظ نسبی قیمت‌ها، رشد سطح معاملات و در گام بعد، تداوم دوران رونق احتمالی تا پایان سال ۹۸، نشان داده شده است.
به نظر می‌رسد وضعیت کنونی بازار مسکن با سناریوی اول، تطابق بیشتری دارد، به طوری که معاملات از نیمه دوم ۹۶ تا اردیبهشت ۹۷ روند افزایشی خود را نسبت به دوره‌های قبل حفظ کرده، اما از خرداد ماه، معاملات مسکن روند نزولی به خود گرفته است. همچنین تعداد معاملات مسکن تهران در خرداد و تیر نسبت به مدت مشابه در سال‌های ۹۶ و ۹۵ کمتر بوده است.
بازار مسکن در نیمه دوم سال ۹۶ وارد سیکل رونق شد، در تیر ماه ۹۷ قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود ۷ میلیون تومان رسید که نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از ۵۰ درصد رشد کرده، این در حالی است که همین افزایش قیمت از تیر ۹۳ تا تیر ۹۶، تنها ۱۶ درصد بوده است.
اما بررسی آخرین وضعیت این بازار از رکود عمیقی نشان دارد که ناشی از بروز انواع بحرانها در بخش عرضه و تقاضاست زیرا افزایش شدید قیمت نهاده‌های تولید در این بازار و حرکت سرمایه‌ها به دیگر بازارها، این رکود را تشدید کرد.
بازدهی بخش مسکن در دو فصل گذشته نسبت به بازارهای موازی همچون ارز و طلا یا حتی بورس در جایگاه پایین‌تری بوده و فاصله‌ای معنادار با دیگر بازارها داشته‌است و این می‌تواند به عنوان یک فرصت خوب برای خرید زمین یا مسکن تلقی شود اما نباید فراموش کرد در صورت ادامه دار شدن کاهش نرخ ارز و سکه یا سقوط بورس فروشندگان کمتر حاضر به کاستن از قیمت ملک یا زمین خود هستند.
محتمل‌ترین گزینه برای بازار مسکن در سه ماه پایان امسال، ادامه رکود تورمی و تداوم افزایش قیمت ها اما با شیبی ملایم‌تر از شش ماه نخست خواهد بود.
آنچه که پیرامون دادوستد در این بازار باید دانست:
بیشتر کسانی که در خرید مسکن دچار زیان شده‌اند کسانی هستند که در انتخاب «مکان» خطا کردند، یعنی نمی‌دانستند که قیمت مسکن در تهران بالاتر از شهرستان‌هاست و قیمت‌ها در محلات مختلف تهران نیز رشدهای متفاوتی را تجربه می‌کند، خبرگان بازار مسکن معتقدند که علاوه بر قیمت خود مسکن باید به نرخ رشد قیمت مسکن در همان منطقه نیز توجه کرد.
تجربه نشان داده است کسانی که خواهان خرید مسکن برای استفاده خود هستند قیمتی بسیار بالاتر از نوسان‌گیران را مد نظر دارند، پس کسانی واقعاً می‌توانند مسکن مناسبی را بیابند که به‌دنبال کسانی بگردند که به پول نقد نیاز دارند.
کسانی که در فروش مسکن یا اجاره مسکن خود دچار مشکلند با افزایش تبلیغات در انواع رسانه‌ها همچون روزنامه یا وب‌سایت‌ها توانسته‌اند بر این مشکل تاحدودی فایق آیند.
